5) LES BALCONS : PARTIES PRIVATIVES, OU PARTIES COMMUNES ?

Les deux à la fois. Notre règlement de copropriété (Tome 2) rattache la façade de l’immeuble et ses balcons aux parties communes particulières, c’est à dire aux parties communes à l’usage de plusieurs copropriétaires, « lesquels sont tenus solidairement et indivisément d’en assurer l’entretien et le fonctionnement, conformément aux dispositions du règlement de copropriété et aux lois en vigueur . Ces parties communes sont placées sous le régime de l’indivision forcée (…) » (page 2) Toute la façade, avec ses refends porteurs et ses balcons, son béton et sa décoration (aujourdhui enduit + peinture) sont des parties communes. Par ailleurs, chaque propriétaire peut jouir individuellement de l’usage de ses balcons, et reste responsable de son entretien courant. A ce titre, les balcons sont également rangés dans les parties privatives. Mais le point D page 10 « utilisation des fenêtres et des balcons », et surtout le point E page 10 « harmonie de l’ensemble immobilier » limitent l’usage des balcons et leur appropriation « bien que constituant une ‘partie privative’ » . Un propriétaire ne peut pas interdire l’accès à ses parties privatives pour l’exécution de travaux sur parties communes « les copropriétaires devront souffrir, sans indemnité, l’exécution des réparations qui deviendraient nécessaires aux ‘parties communes’, quelle qu’en soit la durée et, si besoin est, livrer accès aux architectes, entrepreneurs et ouvriers chargés de surveiller, conduire ou faire ces travaux, notamment pour le nettoyage des façades (…) » (point H page 11- réparations, accès des ouvriers) Enfin, la notion d’indivision des parties communes que sont les façades et balcons se retrouve dans la répartition des charges particulières, qui prévoit (point C page 19) que les frais d’entretien comprennent « les frais de ravalement des façades de la Tour auxquels s’ajouteront, mais seulement lorsqu’ils seront la conséquence d’un ravalement général, les frais de peinture des extérieurs des fenêtres, des garde-corps, balustrades, appuis et fenêtres de chaque appartement ou autre local, bien que ces choses soient ‘parties privatives’ ». Les dégradation par pyrite et gonflement des fers à bétons étant généralisés à tous les éléments de façade, l’intervention de ravalement doit être conduite sur la totalité des balcons, murs de refend + dalles + allège, et être considérée comme une intervention sur partie commune (la façade avec une harmonie à maintenir), et non sur des parties privatives.